El alquiler como (falsa) solución

Reproducimos este análisis de Miguel Martínez, Profesor de Sociología, publicado en Número 126 de Diagonal. El autor cuestiona el discurso que pone al alquiler como bálsamo contra la falta de viviendas asequibles y dignas.

EL MERCADO DE LA VIVIENDA HA PERFECCIONADO LOS MÉTODOS PARA DESPLUMAR A QUIENES HAN OPTADO POR NO HIPOTECARSE

Apriori, podríamos distinguir tres sistemas de alquiler: uno regulado y gestionado por el Estado; otro, regulado y gestionado por organizaciones de la sociedad civil; finalmente, el que se ordena por la fuerza de quienes poseen capital en el mercado. Al ser este último el dominante en la actualidad y el promovido por la mayoría de gobernantes que padecemos, señalaré algunas de sus más notorias contradicciones e irracionalidades a partir de lo observado en los últimos meses en Madrid.

A nadie se le escapa, no obstante, la facilidad con la cual las viviendas en alquiler gestionadas por el Estado o por entidades sin ánimo de lucro, pueden deslizarse también hacia el ámbito del intercambio mercantil debido, por ejemplo: a la externalización de la gestión que recae en empresas privadas; a la prescripción de los plazos durante los cuales dichas viviendas están sometidas a control público; a las “opciones de compra” que se les ofrece tempranamente a los inquilinos; o a la simple instauración de un mercado informal e ilegal de transacciones promovida por los primeros adjudicatarios de los alquileres con la anuencia o inhibición de los gestores responsables de ese parque de viviendas en alquiler.

El mercado manda. Mejor dicho, mandan quienes tienen capacidad de manejar más capital inmobiliario o financiero a modo de inversión empresarial en viviendas. Y obedecen quienes “compran” esos productos. La solvencia económica de estos últimos –su renta y su liquidez mensual– establece también una jerarquía entre los consumidores de alquileres determinando su grado de “obediencia” a las reglas impuestas por los propietarios.

Es conveniente subrayar que los bienes inmuebles son, por definición, más rígidos que otros bienes intercambiados en el mercado. Cada vivienda, ante todo, ocupa un único lugar en el espacio. Esa localización en un barrio u otro de la ciudad con un "valor medio" diferente (sobre todo, debido a los niveles de renta de sus moradores mayoritarios, aunque también puede originarse en cualidades ambientales, de las edificaciones, de acceso a equipamientos, de movilidad... y a las inversiones públicas en general), hace que quienes mandan en el mercado de alquiler fijen precios reproduciendo las desigualdades económicas ya existentes entre diferentes áreas de la ciudad. En este sentido, el alquiler cubre los huecos dejados por las viviendas no vendidas sin alterar un ápice la extracción de plusvalías del suelo mediante la segregación socioeconómica de los distintos barrios. El centro urbano, con la excepción de los reductos de clases populares, está en la cima de esa jerarquía.

Quienes ofertan sus viviendas en alquiler tienden a anunciar más metros que los existentes (mencionando sólo los “metros construidos”). Los propietarios más avispados dan una aparente capa de pintura a grietas y goteras estructurales, cuando no ocultan las deficiencias del piso y otras insufribles averías para las que siempre demoran su reparación.

Piso bajo fianza En el catálogo de abusos antes de consumar el contrato de alquiler, la palma se la llevan las agencias de intermediación inmobiliaria. En Madrid se ha consolidado la cultura de cobrarle al inquilino un mes de renta como comisión de la agencia. El trabajo de enseñar el piso, del que libran al casero, por lo tanto, lo acaba pagando el inquilino. Por si fuera poco, el depósito de la fianza cada vez se aumenta a más meses (hasta dos y tres meses de fianza) y los propietarios ni siquiera lo ingresan en las instancias públicas en las que deberían, con lo que tienen todavía más capital líquido en su poder. Una vez que cobran regularmente, es frecuente que reclamen la subida anual del IPC en la renta, pero también que se olviden de aplicar su reducción cuando le sucede lo propio a dicho indicador. Y, con mayor fraude de ley, hay quien le cobra la contribución a la “comunidad de propietarios” al ingenuo o resignado, pero siempre desplumado, inquilino. La gota que colma el vaso son los llamados avales bancarios, que pueden llegar a suponer seis meses o un año de “préstamo”, aumentando entre 20 y 50 euros la renta mensual. Así, también con los alquileres la banca puede sacar su tajada adicional (ya lo hace con las comisiones en la tramitación de los pagos).

La Comunidad no ayuda El arrendador, por naturaleza, desconfía del inquilino. Hasta el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid intenta saciar esa desconfianza practicando un “estudio de solvencia” de las nóminas, declaración de la renta, vida laboral y contrato de trabajo del inquilino, una especie de supuesto culpable de impago mientras no se demuestre lo contrario. Huelga mencionar que el Plan Alquila no le regala nada al inquilino a cambio de la entrega diligente de toda esa documentación, mientras que al propietario le surte de un generoso seguro anual sobre la vivienda arrendada.

Desde que se ha liberalizado el sistema de alquileres (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) los precios no han dejado de ascender en paralelo a los de las viviendas en propiedad. Ambos sistemas se complementan perfectamente. Los gobiernos lo han visto claro y, con el salmo mistificador de incrementar el porcentaje de alquileres hasta tasas europeas, hacen grandes dispendios del erario público en facilitarles las operaciones especulativas y de salvaje transferencia de renta entre clases sociales a los propietarios de más de una vivienda. Hasta este año, por lo menos, la desgravación fiscal por propiedad no tenía límite de ingresos y alcanzaba el 15% frente al 10% de la ofrecida a los inquilinos (sólo desde 2008 y sólo al rango de rentas por debajo de 24.000 euros). Pero cuando se acabe la primera el próximo año, nadie augura una ayuda suplementaria a los inquilinos, quienes, muy probablemente, acabarán pagando esa rebaja por decreto de las plusvalías de los “inversores en vivienda” (es decir, un nuevo aliciente para que los precios de alquiler sigan subiendo). En conclusión, el alojamiento es una necesidad básica y un derecho humano universal que en esta sociedad, bajo la hegemonía del mercado inmobiliario, no es accesible para quienes no alcanzan la solvencia necesaria y, como se aprecia a luz de lo expuesto, es harto oneroso para quienes la alcanzan pero se ven obligados a lidiar con toda suerte de trampas y obstáculos.